Zonder eigen vermogen beleggen in vastgoed. Kan dat?

Een vraag die wij vaak voorbij horen komen.

Ook een vraag waar diverse aanbieders van vastgoedtraining en -coaching maar al te graag op inspelen om van de daken te schreeuwen dat je zonder eigen vermogen kunt starten.

En dat beleggen in vastgoed daarom voor iedereen is.

In deze blog willen we dat beeld graag nuanceren.

Allereerst de vraag: waarvoor is het eigen vermogen nodig?

De meeste vastgoedbeleggers sluiten een financiering af voor de aankoop van vastgoed. Een reguliere geldverstrekker verstrekt in de regel een lening van maximaal 70 tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat van het betreffende object.

Uitzonderingen daargelaten, is in de praktijk de aankoopsom inclusief kosten koper hoger dan de marktwaarde in verhuurde staat. Het verschil tussen de lening en de aankoopsom wordt vaak de eigen inleg genoemd.

Concreet dien je er dus rekening mee te houden dat je zo’n 20 tot 30% van de aankoopsom inclusief kosten koper aan vermogen nodig hebt om de aankoop rond te krijgen.

En in de huidige markt misschien nog meer, gelet op de oplopende hypotheekrentes en dalende prijzen.

Stel dat je geen eigen vermogen hebt om deze eigen inleg te kunnen betalen.

Kun je dan tóch starten met beleggen in vastgoed?

Het korte antwoord is: Ja, dat kan!

Het is wel goed dat je vooraf weet wat de voor- en nadelen daarvan zijn.

Hieronder een aantal opties om zonder eigen vermogen te kunnen starten.

Overwaarde eigen woning

Dit is alleen een optie als je een eigen koopwoning hebt en je de hypotheek al enkele jaren geleden hebt afgesloten. Dan is namelijk de kans groot dat jouw huidige hypotheek een stuk lager is dan de huidige marktwaarde. En dat verschil, de overwaarde, zou je vrij kunnen maken door jouw huidige hypotheek te verhogen of over te sluiten. Vervolgens kun je dat vrijgemaakte bedrag gebruiken voor de aankoop van jouw eerste vastgoedbelegging.

Aandachtspunten:

Ga eerst voor jezelf na of je in deze tijd van een afkoelende woningmarkt een maximale hypotheek op jouw eigen woning wilt. Uiteraard wil je voorkomen dat je op enig moment ‘onder water’ komt te staan. Check vervolgens goed of er boetes betaald dienen te worden als je de hypotheek gaat verhogen of oversluiten. Verder dien je er rekening mee te houden dat de bank zal gaan controleren of jij in staat bent om de nieuwe, hogere, maandlasten te dragen.

Voor jouw eigen berekeningen is het tenslotte belangrijk om na te gaan of je het verschil tussen de nieuwe en de oude maandlast voor de eigen woning, tenminste kunt terugverdienen met de positieve netto cashflow op een beleggingspand. Oftewel: de maandelijkse huuropbrengst van de belegging minus alle bijbehorende maandelijkse kosten, dient minimaal hetzelfde bedrag te zijn als de extra maandelijkse betaling voor de nieuwe hypotheek op jouw eigen woning.

OPM

Oftewel: Other People’s Money. Wellicht heb je familieleden, vrienden of kennissen die jou geld willen lenen. Of heb je toegang tot investeerders die dit willen doen. OPM kun je gebruiken voor de eigen inleg of wellicht zelfs de volledige aankoop.

Aandachtspunten:

De rentes van OPM zijn vaak beduidend hoger en de voorwaarden minder gunstig dan van reguliere geldverstrekkers. Besef dat je een zakelijke relatie met iemand aangaat. Maak daarom altijd heldere afspraken over de rente, eventuele (tussentijdse) aflossing, termijn van de lening en eventuele onderpanden. Het is cruciaal om alle afspraken op papier vast te leggen.

Als je OPM gaat combineren met een lening van een andere geldverstrekker, heb je jouw aankoop in principe voor 100% extern gefinancierd. Besef dat dit een strategie is waar zeker in de huidige markt de nodige risico’s aan verbonden zijn.

Joint-Venture

Bij een Joint-Venture, kortweg JV, koop je samen met iemand anders. Je kunt één of meerdere JV-partners hebben waarmee je samen vastgoed koopt. Er zijn verschillende constructies mogelijk. Bijvoorbeeld dat de ene partner de deals vindt en de ander alleen financiert. Of dat je met elkaar geld bijeen brengt voor de aankoop. Verschil met OPM is dat je bij een JV ook samen juridisch eigenaar wordt van het vastgoed, daar waar OPM alleen financiering betreft.

Aandachtspunten:

Een JV gaat nog een stap verder dan OPM. In principe ga je een soort huwelijk met elkaar aan. Het is dus nóg belangrijker om alle afspraken helder op papier vast te leggen. Wat doe je bijvoorbeeld als één van de partners wil verkopen en de ander niet? Of als één van de partners onverhoopt komt te overlijden?

Dealsourcing

Stel dat je geen eigen vermogen hebt en geen toegang hebt tot OPM of JV-partners. Of dat niet wilt. En je bent wel heel goed in het vinden van aantrekkelijke off-market deals. In dat geval zou je eerst als dealsourcer aan de slag kunnen. Bij elke succesvolle deal waar jij bij bemiddeld hebt, ontvang je een fee. Als je dit een aantal keren hebt gedaan, kun je zo een bedrag opsparen waarmee je zelf jouw eerste investering kunt doen.

Aandachtspunten:

Laat je goed adviseren door een fiscalist hoe je zorgt dat je belastingtechnisch de juiste keuzes maakt. Houd er rekening mee dat je eerst een onderneming dient op te richten, om als dealsourcer te kunnen werken. Als je dit als privé persoon gaat doen, loop je namelijk het risico dat de Belastingdienst je gaat aanslaan in Box 1. En dan betaal je het hoogste belastingtarief.

Dus ja: starten zonder eigen vermogen is in principe mogelijk.

Verdiep je echter vooraf wel goed in alle voor- en nadelen van de verschillende opties.